Immobilienfinanzierung für Auslands­immobilien

Immobilienfinanzierung für Auslands­immobilien
Stand: 24. Juli 2020 | Lesezeit: 6 Minuten

Sie möchten Ihre Immobilie im Ausland finanzieren? Sie suchen nach einem Kredit in der jeweiligen Landeswährung? Sie wollen sich dabei nicht um schwankende Kurse sorgen? Sie haben in Deutschland noch freie Sicherheiten? Das sind viele Hintergrundfragen, die ich immer wieder rund um die Auslandsimmobilie und ihre Finanzierung gestellt bekomme. Ermuntert durch viele Reisen und Auslandsaufenthalte werden Haus- und Wohnungsbesitz im Ausland immer selbstverständlicher. Sei es nur für den gelegentlichen oder dauerhaften Aufenthalt, aber auch zur Vermietung. Viele Menschen suchen immer häufiger nach einem weiteren Wohnsitz im Ausland. Besonders für Ruheständler ist der – zumindest teilweise – Lebensaufenthalt im Ausland eine wünschenswerte Perspektive. Wenn dann das passende Objekt gefunden wurde, steht meist auch die Frage der Finanzierung an. Bei einer Immobilie in einem Nicht-Euroland ist das eine besonders knifflige Frage, da sowohl in Euro als auch in der Auslandswährung finanziert werden kann. Doch welcher Kredit ist besser? Der Eurokredit oder der Währungskredit? Kann das überhaupt so pauschal beantwortet werden?

Nach einer Studie des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung (BiB) haben innerhalb des vergangenen Jahrzehnts durchschnittlich jährlich rund 180.000 Personen mit deutscher Staatsangehörigkeit Deutschland verlassen. Allerdings kehrten auch etwa 130.000 zurück. Zu den rund 50.000, die im Ausland dauerhaft geblieben sind, müssen noch die große Anzahl derjenigen hinzugezählt werden, die nur gelegentlich im Ausland weilen oder aus anderen Gründen eine Immobilie im Ausland ihr Eigen nennen wollen. Als beliebte Zielländer gelten beispielsweise die Schweiz und die USA. Beide sind Nicht-Euro-Länder und für unser Beispiel daher bestens geeignet. Doch bleiben wir auf dem europäischen Kontinent. Für Sie mag dabei wichtig sein, Ihr Zweitdomizil schnell von Deutschland aus erreichen zu können. Dabei wollen Sie sowohl Winterfreuden, wie auch Sommerfrische in der Nähe, ohne eine lange An- und Abreise mit dem Flugzeug genießen und ein mögliches Zusatzeinkommen durch Mieteinnahmen erzielen.

„Näher in den Ferien sein“

Diesen nahezu idealtypischen Fall kenne ich sehr gut aus meiner täglichen Kreditpraxis. Es freut mich, ein häufiger vorkommendes Finanzierungsvorhaben wie dieses, einmal näher zu beleuchten. Nehmen wir an, Sie haben ein Grundstück für Ihr neues Domizil bei unseren Nachbarn in der Schweiz gefunden, in dem Sie gern selbst Zeit zum Leben verbringen, das Sie aber auch zur Miete in der Landeswährung bereitstellen wollen. Die Lage hat Ihnen sofort zugesagt, bietet sie doch einen herrlichen Blick auf einen kleinen Ausschnitt der Schweizer Bergwelt. Auf dem Grundstück wollen Sie ein hübsches Ferienhaus oder Chalet, wie die Schweizer es nennen, bauen. Mit dem Verkäufer sind Sie sich über den Kaufpreis in Schweizer Franken einig. Die Baupläne haben Sie bereits von den Baubehörden genehmigt erhalten und sprechen nun mit Ihrer Hausbank über die Finanzierung Ihres Immobilienvorhabens. Da erweist es sich nicht nur als glücklicher Umstand, eine bereits langjährige Kontoverbindung zu Ihrer regionalen Volksbank Raiffeisenbank zu unterhalten und durch Ihre bereits abbezahlte Immobilie wieder freie Sicherheiten zu haben. Schließlich kann Ihnen Ihre Hausbank eine wirklich passende, persönlich zugeschnittene Finanzierungslösung anbieten.

Es gibt viele gute Gründe…

Denn so einfach die Situation klingen mag: eine Auslandsimmobilie in einer fremden Währung zu finanzieren, ist schon etwas „tricky“ oder mit anderen Worten: Die Tücke liegt in einigen Details. Doch der Reihe nach.

Die Finanzierung in der Auslandswährung Schweizer Franken erfolgt besser, weil der Kaufpreis, die künftigen Steuern und Abgaben der Schweizer Behörden und Dienstleister sowie die Rechnungen aller Baugewerke und des ortsansässigen Architekten fällig sind sowie die künftigen Mieteinnahmen in der eidgenössischen Währung erzielt werden.

Da die Zahlungen zu ganz unterschiedlichen Zeiten und über einen langen Zeitraum erfolgen, tragen Sie bei einer Finanzierung in Euro ständig das Wechselkursrisiko, wenn Sie jeweils den notwendigen Eurobetrag in Schweizer Franken tauschen müssten. Das kann zwar mal zu Ihren Gunsten, aber eben auch zu Ihren Lasten ausgehen. Um diese Unsicherheit zu umgehen, entscheiden sich Käufer mit ähnlichen Finanzierungsvorhaben immer wieder für die Währungsfinanzierung. Zudem haben sie noch ins Auge gefasst, Ihre neue Immobilie in den ersten Jahren zu vermieten, um die Belastungen abzufedern oder sogar zu kompensieren. Der Vorteil bei Einnahmen in der fremden Währung: Damit können Sie auch sofort die Zinszahlungen und die Tilgungen Ihres Schweizer-Franken-Kredites begleichen. Das bedeutet, dass Sie mit Ihrem Währungskredit kein Wechselkursrisiko eingehen und in der Landeswährung finanzieren. Damit wissen Sie bereits heute, was sie morgen zahlen müssen. Ohne Sorge um schwankende Kurse und ohne Wechselkursgebühren. Somit umgehen Sie direkt einige Tücken.

Jetzt kommen auch wir von der DZ PRIVATBANK und Ihre Genossenschaftsbank ins Spiel. Wenn Sie als Privatkunde mit verschiedenen Währungen zu tun haben, ist unsere sogenannte LuxCredit Finanzierung für Sie und Ihre Schweizer Immobilienfinanzierung genau richtig. Über die Genossenschaftsbank nehmen Sie bei der DZ PRIVATBANK Ihren Währungskredit direkt in der entsprechenden Auslandswährung (Fremdwährung) auf. In unserem Fall für das Ziel Schweiz in Schweizer Franken, aber ebenso in allen handelbaren Währungen, wie etwa für Großbritannien in Englischen Pfund oder Dänischen Kronen für Dänemark. Künftig können Sie dann Ihre Rechnungen und Raten ohne Kursverluste und Wechselkursrisiken zahlen. Als Vollfinanzierung oder als Ergänzung zu anderen Krediten. Das Ganze mit flexiblen Konditionen und Zinsen, damit Sie jederzeit klar kalkulieren können – und das Leben im Süden noch mehr genießen. Es spricht also viel für einen Währungskredit unter diesen Voraussetzungen.

…noch bessere Gründe und noch mehr Flexibilität kommen hinzu

Eine derartige Währungsfinanzierung hält noch weitere Vorteile für Sie parat, wenn Sie es wünschen: So können Sie feste Tilgungen oder „freie“ Tilgungen, respektive Sondertilgungen, vereinbaren. So wie es gerade in Ihre Liquiditätsplanung passt und Sie dafür Geld zur Verfügung stellen möchten. Je nach Kreditart sind Sie äußerst flexibel. Da es sich in unserem Beispiel um einen Neubau handelt, kann auch ein Abrufkredit oder Rahmenkredit als „LuxCredit Rahmen-Call“ für Sie von Vorteil sein, da hier nur innerhalb eines Gesamtkreditrahmens die jeweils aktuell benötigten Beträge abgerufen werden. Analog zum jeweiligen Baufortschritt. Der Kredit wird dann auch nur in Höhe der in Anspruch genommenen Zahlungen zinsmäßig belastet. Ganz ohne Bereitstellungskosten.

Diese Flexibilität bietet so viele Alternativen

Sie sehen, Flexibilität hält für Sie ganz neue Dimensionen bereit: Sowohl bei der Finanzierung, als auch bei der Wahl und Nutzung Ihres neuen Domizils. Sei es im Winter für Skilaufen oder Winterwanderungen oder im Sommer für ausgedehnte Bergwanderungen oder als Ausgangspunkte für gelegentliche Stippvisiten und Einkaufsbummel im angrenzenden Oberitalien. Oder Sie genießen Ihr Haus am Kamin und die herrliche Umgebung von Ihrer weiten Terrasse. Wer weiß: Vielleicht gehören Sie dann auch irgendwann zu denjenigen Menschen, die dauerhaft in ihrem Auslandsdomizil leben werden.

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